Obras y derramas
Control independiente de obras y derramas
Alcance del servicio
SG Comunidades realiza un control económico, contractual y documental. No hacemos visitas de obra, dirección facultativa ni comprobación técnica presencial de los trabajos. Cuando una valoración exige inspección física o criterio técnico especializado, la comunidad deberá contar con el profesional competente.
El servicio
Antes, durante y al finalizar la obra
Un control de obras para comunidades de propietarios que acompaña la decisión desde la comparativa inicial hasta el cierre económico y documental.
Antes de aprobar
- Comparación homogénea de presupuestos entre empresas
- Contraste de partidas y unidades declaradas en cada oferta
- Análisis de exclusiones y de lo que no está incluido
- Garantías, plazos y penalizaciones por incumplimiento
- Contrato específico de obra y condiciones de adjudicación
Durante la obra
- Revisión documental de certificaciones y facturas
- Importe aprobado frente a facturado acumulado
- Justificación documental de extras y modificaciones
- Comprobación de los plazos contractuales y sus comunicaciones
- Registro y comunicación de desviaciones económicas
Al finalizar
- Revisión de la factura final frente a lo aprobado
- Documentación de cierre y recepción aportada
- Garantías, retenciones y seguros de la contratista
- Aclaraciones y documentación pendiente de recibir
- Informe de cierre económico para la Junta de Gobierno
Cuándo conviene
Situaciones en las que conviene un control externo
Cualquier obra relevante para la comunidad de vecinos, sobre todo cuando implica derrama, presupuestos difíciles de comparar o plazos largos.
Rehabilitación de fachada
Mediciones, andamios, tratamiento de humedades y partidas de imprevistos que conviene acotar antes de aprobar la derrama.
Sustitución o reforma de ascensor
Alcance real de la sustitución, obra civil asociada, plazos de parada y condiciones del mantenimiento posterior.
Obras de accesibilidad
Rampas, plataformas y eliminación de barreras, con ayudas y subvenciones que condicionan plazos y justificación.
Impermeabilización de cubiertas
Soluciones técnicas distintas con precios difíciles de comparar y garantías que varían mucho entre ofertas.
Piscina y zonas comunes
Vaso, depuración, pavimentos y normativa sanitaria, con calendario ajustado a la temporada de uso.
Rehabilitación energética
Aislamiento, carpinterías o instalaciones, con financiación, plazos de justificación y control documental exigente.
Cómo trabajamos
Tres pasos y la Junta decide con datos
1. Revisión previa
Recibimos presupuestos, memorias y mediciones, homogeneizamos las ofertas y preparamos una comparativa clara para explicar las opciones en junta.
2. Contrato y adjudicación
Revisamos el contrato específico de obra: alcance, plazos, garantías, retenciones, penalizaciones y condiciones de pago antes de la firma.
3. Seguimiento documental hasta el cierre
Revisamos documentalmente certificaciones, facturas, extras y modificaciones, comprobamos los plazos contractuales y contrastamos la factura final, la documentación y las garantías al terminar.
Preguntas frecuentes
Sobre obras y derramas
Más información: comparativa, certificaciones y extras
Cómo revisamos los presupuestos de una obra de comunidad
Dos presupuestos con precios parecidos pueden ser muy distintos. Antes de aprobar una derrama contrastamos alcance, partidas y unidades declaradas, calidades y materiales, conceptos incluidos o excluidos, medios auxiliares, andamios, gestión de residuos y licencias, plazos y penalizaciones, garantías, retenciones y seguros de la contratista. También señalamos partidas duplicadas, insuficientemente justificadas o desproporcionadas y formulamos las preguntas que conviene trasladar a cada empresa.
Seguimiento documental de la obra y control de derramas
- Contraste de cada certificación con el presupuesto y el contrato
- Control del importe aprobado frente al facturado acumulado
- Justificación documental de cada extra o modificación
- Control de pagos, retenciones y factura final
- Informe de seguimiento documental para la Junta en cada hito
Las cuestiones estrictamente jurídicas —quién debe pagar una derrama o cómo impugnar un acuerdo— quedan fuera de este servicio y corresponden a un profesional del derecho. Del mismo modo, la dirección facultativa, las inspecciones y la validación técnica de los trabajos corresponden al técnico competente que designe la comunidad.
Presupuestos, certificaciones y extras: otras preguntas
- ¿Qué son las exclusiones de un presupuesto y por qué importan?
- Son los trabajos que la empresa deja fuera de su oferta. Suelen ser el origen de los extras posteriores, porque aparecen durante la ejecución cuando la obra ya está adjudicada.
- ¿Cómo se revisa documentalmente una certificación de obra?
- Contrastando la certificación con el presupuesto aprobado y el contrato: que las unidades certificadas figuren en la oferta adjudicada, que los precios coincidan y que los importes acumulados no superen lo aprobado por la junta.
- ¿Qué garantías conviene revisar antes de firmar el contrato de obra?
- El plazo de garantía de los trabajos, las retenciones previstas, los seguros de la contratista, las penalizaciones por retraso y las condiciones de recepción final.
- ¿En qué se diferencia de una auditoría de obras de la comunidad?
- La auditoría revisa lo ya ejecutado y facturado; el control documental acompaña la obra desde antes de aprobarla, por lo que permite anticipar desviaciones en lugar de limitarse a documentarlas al final.
¿Quieres saber si las cuentas de tu comunidad están bien gestionadas?
Analizamos la situación de tu comunidad y te explicamos qué conviene revisar y por dónde empezar.